sábado, 22 de junio de 2013

Como saber que comprar ¿Que propiedad me puedo comprar?¿Como se cual es mi capacidad de crédito, cual es el máximo dividendo que me pueden financiar?

Esta es una pregunta que aunque parezca obvia, créanme que no lo es y lo que muchas veces nace como un proyecto personal o de familia a veces termina siendo una pesadilla, es por eso que mi recomendación es pensar que es lo que necesito y si tengo dispongo de los recursos necesarios para poder pagar un dividendo y vivir cómodamente. ¿Que propiedad me puedo comprar? Esto dependerá de muchos factores, lugar de trabajo, desplazamientos hacia mi lugar de trabajo, cercanía con servicios básicos, locomoción disponible o buenas salidas y conectividad si dispongo de un vehículo, numero de integrantes de la actual familia, acaso se tiene niños, cercanías de colegio, calidad de vida, seguridad del barrio, cercanía de plazas de juegos, tengo mascotas, etc. como verán no todo aplica para uno, pero los proyectos o la casa que estoy cotizando puede tener un valor agregado distinto para una persona que sea soltera v/s de otra que tenga hijos, ya que para los segundos, la cercanía del colegio y plazas adquieren una importancia mayor, que el que podría tener una persona joven y soltera, otro ejemplo, si me gustan las mascotas y estas son de tamaño mediano, se debiera privilegiar la compra de una casa por sobre un departamento,tanto por la comodidad de las mismas mascotas y de los vecinos y así podemos dar muchos ejemplos, por eso deben ver cuales son sus necesidades o requerimientos y teniendo todo eso en cuenta ver la propiedad que reúna la mayor cantidad de requisitos que me interesan ¿Cual es mi capacidad de crédito, cual es el máximo dividendo que me pueden financiar? Generalmente las instituciones que financian créditos hipotecarios, manejan ciertos parámetros que le permiten financiar a las personas cuidando de no sobre endeudar las con el fin de que puedan cumplir sus compromisos crediticios. Uno de los parámetros mas estandarizados es el del 25% de dividendo renta, esto quiere decir que de mi sueldo liquido, me puedo endeudar en un máximo del 25% de ese sueldo, ejemplo, si una persona gana $1.000.000 liquido, esta persona tiene una capacidad de crédito de $250.000 para ocupar en crédito hipotecario, ahora este porcentaje puede llegar dependiendo de la institución hasta un 30%, en caso de que complementen renta este 25% sera de la suma de las dos rentas. Ahora respecto de la capacidad de crédito, esto es un poco mas complicado debido a que dependerá en gran medida del pie del que disponga y del plazo que queramos que se genere el crédito, y la tasa de interés que nos den. Recuerden que la capacidad de crédito esta dada por el crédito que solicito y no necesariamente por el valor de la propiedad, aunque no hay que perder de vista que mientras mas alto sea el valor de la propiedad mayores serán los gastos asociados (contribuciones, derechos de basura, gastos comunes, etc)

Licitacion de Seguros

De acuerdo a la nueva normativa vigente, de un tiempo a la fecha las instituciones que entregan financiamiento hipotecario están obligadas a licitar los seguros asociados a la toma de un crédito, esta licitación lo que busca es terminar con el cruce de productos que se realizaban algunas instituciones, ya podían entregar una tasa de interés atractivas, lo que era bastante encandilador a los ojos de su futuro cliente, pero al final uno se daba cuenta que todo el beneficio de la tasa se perdía con los elevados seguros asociados, los que curiosamente eran de otra empresa generalmente asociada a la misma institución que estaba financiando el crédito. Ahora que las instituciones están obligadas a licitar, estas mismas corredoras de seguros internas de la misma empresa ahora deben competir con otros actores, esta competencia sana permite que de acuerdo a las bases de la licitaron todos los oferentes cumplan con lo solicitado, y al ver las propuestas el Banco o Mutuaria esta obligado a elegir la empresa que entregue la propuestas mas económica, esto a permitido al día de hoy que la cartera vigente sufra una baja no menor en el dividendo final, deben tomar en cuenta que los seguros asociados puedes representan entre el 5% al 8% del valor del dividendo final. ¿Porque los seguros que contrato en el crédito hipotecario no salen en la escritura? Esto se debe a que como el cliente tiene la posibilitad de contratar los seguros en cualquier otra institución, si tal como lo lee, usted no esta obligado a contratar los seguros de la institución que lo esta financiando, si esta obligado a estar protegido con los seguros, ahora lamentablemente hoy en día a pesar de que tiene el derecho de contratarlos por fuera no existe mucho mercado para elegir y uno termina contratando los que vienen por defecto en el crédito que esta gestionando. Ademas el hecho de que al contratarlos por fuera, lo obliga a tener que renovarlo de manera anual, esto debido a que esa es la vigencia de las pólizas y se le olvida o no alcanza a renovarlos la insitucion tiene la obligación de darle cobertura con los seguros que tenga vigente en ese momento, tome en cuenta que por ley el deudor no puede quedar sin cobertura, ya sea que la contrate de manera particular o que se los otorgue la institución que lo esta financiando

sábado, 7 de mayo de 2011

Crédito con Fines Generales

Si nosotros ya poseemos una propiedad y esta esta completamente pagada o llevamos varios años pagando dividendos, puede realizar un fines generales.
Un fines generales se refiere cuando yo dejo mi propiedad en garantía para que el Banco o Mutuaria me preste dinero, este dinero es de libre disposición y es muy útil cuando necesito recursos fresco, para por ejemplo pagar deudas que lo tengan un poco afligido, también para dar de pie para otra propiedad, o simplemente tomarse unas buenas y muy merecidas vacaciones.
Ahora generalmente las instituciones solo dejan que estos fines generales solo cubran el 80% del valor de tasación, por ejemplo si una propiedad vale 1.000 UF y la tengo completamente pagada yo puedo pedir un fines generales por 800 UF esas 800 UF son de libre disposición y dejo la propiedad hipotecada en un plazo que puedo ir de 5 hasta 30 años y comienzo a pagar dividendos por este nuevo crédito

viernes, 22 de abril de 2011

Cuales son los cambios en la nueva politica habitacional

Bueno como anteriormenre comente el nuevo subsidio DS-1, se divide en dos titulos
Ds-1, titulo I, orientado a personas sin capacidad de credito que va con montos de subsidios desde 300 UF, hasta 500 UF, se pide un ahorro previo de 10 UF, en este subsidio la ficha de proteccion social no sera la base de calculo, sino mas bien parte de ella, en este nuevo subsisio se bonificara por ahorro mayor a 10 UF, numero de entegrantes del grupo familiar, cantidad de personas de la tercera edad, hijos menores de 18 años, hijos menores de 5 años, discapacitados, como veran se privilegiara a las familias que tengan un gran numero de integrantes, en este segmento no pueden postular personas solteras
Ds-1, titulo II Este es el que nos interesa explicar, bien, este subsidio resulta de la fusion del fondo solidario titulo II, y el subsidio Ds-40, en sus titulos I y II, esta nueva politica incrememnta el base de monto de subsidio adjudicado dependiendo del tramo en le que se quiera postular (me refiero, primer tramo para propiades de menos de 1.000 UF, y segundo tramo para propiedades desde 1.000 UF hasta 2.000 UF), el monto del subsidio adjudicado sera inversamente proporcional al valor dela propiedad, me explico
Para el primer tramo, si compra una casa de 500 UF el subsidio sera de 450 UF, si compra una casa de 1.000 UF el subsidio sera de 300 UF
Para el segundo tramo, es muy parecido solo que los montos de subsidio son menores, si compra una casa de 1000 UF el subsidio que obtendra sera de 300 UF, pero si compra una propiedad de 2.000 UF, el subsidio maximo que recibira sera de solo 100 UF

Ahora para este subsidio el ahorro minimo para poder postular es de 30 UF para el primer titulo (propiedades de hasta 1.000 UF) y de 50 UF para el segundo tramo (propiedades desde 1.000 Uf hasta 2.000 UF)

Subsidio Ds-40, ahora es Subsidio Ds-1

Durante este año, comienza a regir la nueva política habitacional,esta incluye la eliminaciòn del conocido subsidio Ds-40, el Fondo solidario II, y lo fusiona creando el Ds-1, el cual pretende entre otras cosas una mejor focalizaciòn y entrega de recursos del estado para las familias que realmente lo necesitan, entre las características de este nuevo subsidio, tenemos:
- La entrega de recursos para los grupos mas vulnerables
- Mayor atención a los grupos emergentes y medios
- Una mejora tanto en la calidad, equipa miento y entorno de los proyectos

Cabe señalar que para una entrega mas eficaz de recursos, se ha segmentado en tres grupos, los cuales dependiendo de su situación económica, sera la magnitud del subsidio:
- Grupos Vulnerables: Son aquellos grupos familiares con una capacidad de ahorro practicamante nula, y sin acceso al crédito
- Grupo Emergente : Este grupo se conforma por familias con ingresos en tre 250.000 y 500.000, que tienen capacidad de ahorro y acceso al financiamiento bancario,
- Grupo Medio : Este segmento abarca a la clase media, que tiene ingresos entre 500.000 y 900.000, con capacidad de ahorro y acceso al financiamiento

jueves, 17 de diciembre de 2009

Rebaja de Impuestos

Uno de los beneficios más importantes asociados a la compra de un vivienda acogida al DFL-2, es la rebaja de impuestos, en la base Imponible anual del Impuesto Global Complementario de la ley sobre impuesto a la renta.

Ahora como se obtiene esta rebaja, la rebaja se obtiene al comprar la propiedad acogida a DFL-2, a travez de un credito hipotecario, este credito puede obtenerse con cualquiera de las instituciones autorizadas. Ahora todos los intereses pagados en el año calendario los rebajamos de la base imponible, con lo cual pagamos menos impuesto y en algunos casos puede haber hasta devolución. Ahora esta rebaja solo puede hacerce efectiva por personas naturales, y por cada una de las viviendas adquiridadas con un credito hipotecario. En el caso de haber comunidad (o sea un codeudor en el credito), se debe dejar constancia en la escritura publica quien de los comuneros es el beneficiado por la rebaja.
Como todo en esta vida, esto tambien tiene topes, y cito textual del SII de Chile lo siguiente.

Determinación y topes

De conformidad a lo dispuesto por el inciso del art.55 bis de la ley de Renta, la cantidad máxima a deducir por concepto de intereses será la cantidad menor de la comparación entre el monto del interés efectivamente pagado durante el año calendario respectivo, debidamente actualizado en la forma que indica la normativa legal y la cantidad de 8 Unidades Tributarias Auales(UTA), vigentes en el mes de Diciembre del año calendario correspondiente
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Eso quiere decir que si la Renta Bruta Anual Imponible que se declara es inferior a 90 Unidades Tributarias Anuales (UTA)vigentes en el mes de Diciembre del año calendario. la rebaja operara por el total de los interese pagados durante el año, hasta por un monto máximo de 8 Unidades Tributarias Anuales.

D.F.L-2

¿Qué es el Dfl-2?

Seguramente muchos hemos escuchado este término pero que significa, que beneficios tiene, la propiedad que me voy a comprar como se si es dfl-2.
Bien para empezar las viviendas son dfl-2, son todas aquellas que tienen menos de 140m, utiles construidos. Si su vivienda tiene menos de 140 m² útiles, entonces usted vive en un DFL 2. Así de simple. Es decir, si sumamos la superficie de todos los recintos interiores del inmueble, incluido el subterráneo y un porcentaje de las terrazas, el total debe ser menor de 140. En este cálculo, quedan fuera la piscina, los jardines y el estacionamiento, por ejemplo.. Definición de AMB corredores.
Ahora para el S.I.I, las viviendas dfl-2, son las llamdas viviendas economicas, ahora las condiciones para que una vivienda sea acogida al dfl-2, la determina el Ministerio de Vivienda y Urbanismo(MINVU), quien a traves de las Direcciones de Obras Municipales, le otorgan los permisos y recepciones finales, acogiendo las edificaciones a este decreto(fuente sii). Ahora las instrucciones para el calculo de la superficie edificada de las construcciones, salen en la Circular Ordinaria N° 300 (DDU 110) del MINVU.

Ahora que beneficios tengo yo al optar a una vivienda economica (dfl-2). Bueno los beneficios que se tienen se pueden separar en viviendad nuevas y viviendas usadas

Beneficios para viviendas nuevas

- Rebaja del 50% del arancel del conservador de Biens Raices: Cuando uno compra una vivienda nueva, uno debe inscribirla en el Conservador de Bienes Raices, ahora si la vivienda es DFL-2, solo se pega la mitad de los aranceles
-Rebaja del 50% en el pago de impuestos de timbres y estampillas:Tambien conocido como impuesto al mutuo o impuesto al crédito
-Exención del pago de impuesto a la herencia y donaciones:Eso quiere decir que la propiedad DFL-2 no paga impuesto a la herencia siempre y cuando la vivienda haya sido adquirida en primera compra por el causante o donador

Beneficios para viviendad nuevas y usadas acogidas a DFL-2

-Los ingresos por concepto de arriendo estan libres de impuesto: Los ingresoso percibidos por concepto de arriendo o como tambien se llama por explotación, estan excentos del pago de impuesto, este beneficio no se pierde en el tiempo, salvo que la propiedad pierda su condicion de DFL-2
-Rebaja del 50% en el pago de las contribuciones:Este beneficio no dura para siempre. Todo depende de los metros cuadrados de cada vivienda. Por ejemplo, si es de 70 m² o menos, la rebaja es por 20 años; entre 71m y 100 qudan exentas por 15 años y si está entre 101 y 140 m², la rebaja es por 10 años. Ahora, si una casa de 140 m² se vende al año 5, al siguiente dueño todavía le quedan otros 5 años para gozar de este beneficio. Por eso uno cuando compre una propiedad usada se debe averiguar cuantos años de exención le quedan.