sábado, 22 de junio de 2013

Como saber que comprar ¿Que propiedad me puedo comprar?¿Como se cual es mi capacidad de crédito, cual es el máximo dividendo que me pueden financiar?

Esta es una pregunta que aunque parezca obvia, créanme que no lo es y lo que muchas veces nace como un proyecto personal o de familia a veces termina siendo una pesadilla, es por eso que mi recomendación es pensar que es lo que necesito y si tengo dispongo de los recursos necesarios para poder pagar un dividendo y vivir cómodamente. ¿Que propiedad me puedo comprar? Esto dependerá de muchos factores, lugar de trabajo, desplazamientos hacia mi lugar de trabajo, cercanía con servicios básicos, locomoción disponible o buenas salidas y conectividad si dispongo de un vehículo, numero de integrantes de la actual familia, acaso se tiene niños, cercanías de colegio, calidad de vida, seguridad del barrio, cercanía de plazas de juegos, tengo mascotas, etc. como verán no todo aplica para uno, pero los proyectos o la casa que estoy cotizando puede tener un valor agregado distinto para una persona que sea soltera v/s de otra que tenga hijos, ya que para los segundos, la cercanía del colegio y plazas adquieren una importancia mayor, que el que podría tener una persona joven y soltera, otro ejemplo, si me gustan las mascotas y estas son de tamaño mediano, se debiera privilegiar la compra de una casa por sobre un departamento,tanto por la comodidad de las mismas mascotas y de los vecinos y así podemos dar muchos ejemplos, por eso deben ver cuales son sus necesidades o requerimientos y teniendo todo eso en cuenta ver la propiedad que reúna la mayor cantidad de requisitos que me interesan ¿Cual es mi capacidad de crédito, cual es el máximo dividendo que me pueden financiar? Generalmente las instituciones que financian créditos hipotecarios, manejan ciertos parámetros que le permiten financiar a las personas cuidando de no sobre endeudar las con el fin de que puedan cumplir sus compromisos crediticios. Uno de los parámetros mas estandarizados es el del 25% de dividendo renta, esto quiere decir que de mi sueldo liquido, me puedo endeudar en un máximo del 25% de ese sueldo, ejemplo, si una persona gana $1.000.000 liquido, esta persona tiene una capacidad de crédito de $250.000 para ocupar en crédito hipotecario, ahora este porcentaje puede llegar dependiendo de la institución hasta un 30%, en caso de que complementen renta este 25% sera de la suma de las dos rentas. Ahora respecto de la capacidad de crédito, esto es un poco mas complicado debido a que dependerá en gran medida del pie del que disponga y del plazo que queramos que se genere el crédito, y la tasa de interés que nos den. Recuerden que la capacidad de crédito esta dada por el crédito que solicito y no necesariamente por el valor de la propiedad, aunque no hay que perder de vista que mientras mas alto sea el valor de la propiedad mayores serán los gastos asociados (contribuciones, derechos de basura, gastos comunes, etc)

Licitacion de Seguros

De acuerdo a la nueva normativa vigente, de un tiempo a la fecha las instituciones que entregan financiamiento hipotecario están obligadas a licitar los seguros asociados a la toma de un crédito, esta licitación lo que busca es terminar con el cruce de productos que se realizaban algunas instituciones, ya podían entregar una tasa de interés atractivas, lo que era bastante encandilador a los ojos de su futuro cliente, pero al final uno se daba cuenta que todo el beneficio de la tasa se perdía con los elevados seguros asociados, los que curiosamente eran de otra empresa generalmente asociada a la misma institución que estaba financiando el crédito. Ahora que las instituciones están obligadas a licitar, estas mismas corredoras de seguros internas de la misma empresa ahora deben competir con otros actores, esta competencia sana permite que de acuerdo a las bases de la licitaron todos los oferentes cumplan con lo solicitado, y al ver las propuestas el Banco o Mutuaria esta obligado a elegir la empresa que entregue la propuestas mas económica, esto a permitido al día de hoy que la cartera vigente sufra una baja no menor en el dividendo final, deben tomar en cuenta que los seguros asociados puedes representan entre el 5% al 8% del valor del dividendo final. ¿Porque los seguros que contrato en el crédito hipotecario no salen en la escritura? Esto se debe a que como el cliente tiene la posibilitad de contratar los seguros en cualquier otra institución, si tal como lo lee, usted no esta obligado a contratar los seguros de la institución que lo esta financiando, si esta obligado a estar protegido con los seguros, ahora lamentablemente hoy en día a pesar de que tiene el derecho de contratarlos por fuera no existe mucho mercado para elegir y uno termina contratando los que vienen por defecto en el crédito que esta gestionando. Ademas el hecho de que al contratarlos por fuera, lo obliga a tener que renovarlo de manera anual, esto debido a que esa es la vigencia de las pólizas y se le olvida o no alcanza a renovarlos la insitucion tiene la obligación de darle cobertura con los seguros que tenga vigente en ese momento, tome en cuenta que por ley el deudor no puede quedar sin cobertura, ya sea que la contrate de manera particular o que se los otorgue la institución que lo esta financiando